Alam Sutera Realty (ASRI)– Downgrade to HOLD Price: Rp930 – Target Price: Rp920

PT Samuel Sekuritas Indonesia

(: (6221) 2854-8376

Euphoria has limit

Kami memfaktorkan akuisisi 150ha lahan baru dari Modernland yang meningkatkan valuasi NAV kami 37% ke Rp1,317/share, sekaligus memperpanjang umur pengembangan di Serpong hingga 8 tahun kedepan. Namun kami menurunkan rekomendasi menjadi HOLD melihat kecilnya potential upside, terutama karena kenaikan harga saham ASRI 55%Ytd, yang juga mendorong valuasi PE ke +2 standar deviasi, level yang juga dicapai ASRI pada rally awal tahun 2012 sebelum terkoreksi signifikan. Target harga kami Rp920/saham, mencerminkan 30% discount dari NAV  dan '13E PE 13.3x, serta menawarkan potential upside -0.1%. Downgrade to HOLD.

Extending landbank life. Manajemen ASRI berhasil menjawab kecemasan pasar mengenai keterbatasan landbank di Serpong dan belum matangnya pengembangan di Pasar Kemis (lihat laporan kami 7 Sept 2012, "Race Against Landbank Depletion") dengan keberhasilannya mengakuisisi 150ha lahan milik Modernland akan memperpanjang pengembangan di Serpong hingga 8 tahun kedepan.

Don't treat it equally. Meski kami menyukai keputusan ASRI  terkait akuisisi lahan Modernland, kami melihat lahan tersebut patut dinilai discount dibandingkan lahan di Serpong Selatan karena tidak adanya akses tol langsung. Realisasi rencana perseroan untuk membangun flyover yang menghubungkan kedua proyek dan penyelesaian tol Cengkareng-Kunciran akan menjadi katalis utama peningkatan harga tanah di Serpong Utara.

Valuation is our main concern. Menyusul akuisisi lahan Modernland dan 2 office tower, saham ASRI naik 55% Ytd sekaligus mendorong valuasi PE ke 2x standard deviasi, level yang juga pernah dicapai ASRI pada rally awal tahun 2012 akibat euforia pasar menanggapi pencapaian marketing sales 2011 yang tumbuh 75% YoY, sebelum terkoreksi signifikan di pertengahan tahun 2012.

Downgrade to HOLD, new target price at Rp920/share. Memfaktorkan akuisisi lahan Modernland, kami sampai pada NAV baru di level Rp1,317/saham. Kami melihat ASRI patut diperdagangkan pada level PE yang lebih tinggi dari sebelumnya setelah terjawabnya masalah keterbatasan landbank. Namun jika dibandingkan dengan peersnya, kami menilai ASRI masih patut diperdagangkan discount karena kecilnya porsi recurring revenue dan profil pembeli properti ASRI yang didominasi investor. Downgrade ASRI menjadi HOLD dengan target Rp920/saham (30% discount to NAV), mentranslasikan '13PE 13.3x dan upside -0.1%. Downgrade to HOLD.

Read More

Bakrieland: Buah dari Resetrukturisasi Aset

VALUASI: 12 FEB 2013 | TICKER: ELTY.IJ | CURRENT PRICE: Rp. 54,- | TARGET PRICE: Rp. 92,- (Upside 70%)

Restrukturisasi Aset dalam rangka Recovery Keterpurukan

Restrukturisasi aset tidak Produktif, ELTY menjual landbank di superblok Rasuna Epicentrum (Jakarta Selatan). Menurut berita, dua investor, Sinarmas Group dan milik negara perusahaan minyak Pertamina, dikatakan tertarik untuk mengakuisisi lahan dengan range harga Rp. 30 Juta (US $ 3.1k) – Rp. 40 juta (US $ 4.1k) psm. Penjualan ini tidak mengurangi asset secara signifikan karena secara keseluruhan ELTY masih memiliki ELTY landbank lebih dari 10ha di superblok Rasuna.

Perusahaan menjual bisnis jalan tol dan Lido Lakes Resort (Jakarta Selatan pinggiran) ke MCN Grup yang diperkirakan akan selesai transaksi pada 1Q2013 dengan nilai divestasi bisnis jalan tol sebesar 2.1 Trilyun dan Lido Lakes Resort senilai 1 Trilyun.

Selain itu, pada awal 2011, juga telah menjual tanah 3HA ke Trakindo, alat berat Caterpillar distributor dan akan selesai transaksi pada Q1 2013.

Dengan aksi restrukturisasi ini, ELTY dimungkinkan akan mampu menyelesaikan permasalahan keuangan (pinjaman) yang pada akhirnya ELTY diproyeksikan akan mulai membukukan keuntungan pada tahun 2013.

ELTY pada akhir 3Q 2012 membukukan penjualan bersih sebesar Rp. 1,88 Trilyun dengan membuku laba operasional Rp. 321 Milyar, dikarenakan beban operasional yang besar terhadap interest berdampak ELTY membukan kerugian Rp. 281 Milyar. Dengan berbagai aksi restrukturisasi asset yang dilakukan pada 2Q 2013 diproyeksikan pada akhir 2012 akan membukukan penjualan mencapai Rp. 2 Trilyun dan mampu mendorong ELTY mampu membukukan laba tipis sebesar Rp. 69 Milyar dan EPS Rp. 0,42 per-lembar (growth 101% YoY).

Proyeksi Kinerja 2013

Aksi restrukturisasi asset ELTY pada tahun 2Q2013 dan Q1 2013 akan mampu mendorong kinerja perusahaan dengan berkurangnya beban non-operasional sebagai dampak persamalahan keuangan ELTY pada tahun 2011 dan 2012. Dengan berbagai prospek bisnis ELTY tahun 2013 dan mempertimbangkan beberapa factor fundamental ekonomi maka dapat diproyeksikan kinerja ELTY 2013 mampu mendorong pertumbuhan penjualan hingga 30% dengan target penjualan Rp. 2,3 Trilyun dengan tetap kemampuan menghasil margin diharapkan akan konsisten dan secara langsung akan mampu mendorong ELTY mampu menghasilkan net income Rp. 323,6 Milyar. Pertumbuhan fantantis ini sangat mungkin dengan hilangnya beban interest dan korporasi yang besar serta ditopang oleh pendapatan recurring beberapa usaha yang memasuki fase pertumbuhan. Target EPS tahun 2013 sebesar 7.7 per-lembar dan target price Rp. 92,- dengan PER 12x. Lebih lanjut, tren ini diprediksikan akan berlanjut pada tahun 2014

Tabel 1 Proyeksi Kinerja 2013-2014

	2010	2011	2012	2013F	2014F
Target Price (Rp)	157	119	54	92	110
Revenue (Rp. Bio)	1.367,6	2.017,3	1.926,6	2.311,9	3.005,5
EBITDA (Rp. Bio)	347,9	421,8	385,3	462,3	601,1
Net Income (Rp. Bio)	178,7	-19,2	69,2	323,6	420,77
Basic EPS (Rp.)	5,74	-0,48	0,64	7,7	10
Growth (YoY) (%)	-13,6	-100,1	233,0	1.104	30
Price Earnings Ratio (P/E) (x)	27		84	12	11
Price to Book Ratio (x)	0,8	0,6	0,7	1,2	1,4

Strategic Positioning ELTY

ELTY secara fundamental memiliki beberapa keunggulan secara bisnis yang kuat, dimana secara stratejik mampu memposisikan dirinya sebagai salah satu ‘perusahaan property’ terbesar di Indonesia, dengan kepemilikan landbank 14.000 Ha di Jakarta, Bogor, Jonggol dan  daerah lain menjadi keunggulan stratejik bagi perusahaan dalam mengembangkan bisnis pada masa yang akan datang. Melihat beberapa kondisi makro dan arah strategi moneter Indonesia serta kebutuhan property pada masa yang akan datang, merupakan kata kunci bagi prospek bisnis ELTY pada masa yang akan datang. Berikut gambaran strategic positioning ELTY dalam bisnis property di Indonesia.

Gambar 1 Strategic Profile ELTY

Selanjutnya dapat disampaikan keunggulan strategis yang menjadikan ELTY sebagai salah satu perusahaan property dengan prospek bisnis yang kuat pada masa akan datang.

Gambar 2 Keunggulan Strategis ELTY

Recurring Income Asset yang mulai berbuah

Struktur pendapatan ELTY dikontribusi 50% dari recurring revenue 50,2% dimana banya dihasilkan dari city property, hotel dan resort serta toll road. Dengan dijualnya toll road ke MNC group tidak memiliki pengaruh signifikan terhadap struktur revenue. Berikut gambaran struktur revenue ELTY

Gambar 3 Struktur Revenue ELTY

Tahun 2013 dan tahun tahun selanjutnya diproyeksikan recurring revenue akan mulai menunjukkan otimalisasi kinerja dengan mulai masukkan beberapa bisnis pada fase growth khususnya pada property city sebagai berikut:

Gambar 4 Recurring Income Assets

Read More

Kelanjutan Restrukturisasi Bisnis Delta Dunia Makmur: Teratai Besar yang Mulai Mekar di Ladang Batubara

Produksi Q3 2012: Konsistensi dan Pembuktian di atas Ekspetasi

• Sep 2012,  volume aktivitas overburden yang merupakan 75% pendapatan BUMA mencapai 263.7 mm bcm (+6.7% YoY),  sedangkan coal production mampu memproduksi 25.0 mm tons (-2.5% YoY)

• Jika dibandingkan QoQ, volume overburden meningkat 9.0% QoQ dan 4.5% YoY  dan volume coal production grew 5.6% QoQ dan tidak mengalami peningkatan dibandingkan dengan tahun 2011.

• Stripping Ratio (Pembersihan lapisan batuan pada batubara) meningkat 8.9% dibandingkan pada Q3 2011 dan meningkat 3.2% QoQ atau dengan kapasitas 10.7x.

• Rata-rata OB hauling meningkat 14.6% YoY dari sepanjang 2.15km pada Q3 2011 menjadi 2.42km pada Q3 2012, dan jika dibandingkan dengan  QoQ meningkat 1.9% QoQ.

• Peningkatan kapasitas produksi Q3 2012 banyak ditopang oleh restrukturisasi dan peremajaan peralatan (heavy equiment) dan perbaikan proses bisnis dan restrukturisasi SDM yang dilakukan mulai awal tahun 2012.

Kinerja Kuangan Q3 2012: Restrukturiasi yang Mulai Menuai Hasil

• 3Q 2012,  BUMA membukukan net revenue (excl. fuel) Rp. 5,12 Trilyun meningkat 16.9% YoY. Peningkatan revenue didorong oleh kesepakatan re-pricing terhadap beberapa kontrak, pelemahan nilai tukar Rupiah. Dalam US$ net revenue (excl. fuel) tumbuh 8.4% YoY dari US$503.7mn in 3QM 2011 menjadi US$546.2mn pada 3Q 2012. Secara operasional BUM mampu membukan EBITDA sebesar Rp1,69 Trilyun (11.5% YoY) atau dengan EBITDA margin sebesar 33.0%.

• Walaupun ada tekanan terhadap harga komoditas batubara secara global, namun dengan kepemilikan kontrak jangka panjang dengan beberapa perusahaan batubara serta prospek bisnis batubara pada masa yang akan datang, BUMA melakukan ekspansi dengan CAPEX hingga Q3 2012 sebesar US$239.3mn, dimana >97% untuk pembelian ‘heavy equipment’. Aksi ini secara keuangan berdampak pada biaya depresiasi sebesar Rp1,2 Trilyun (US$ 131mn).

• Total hutang BUMA hingga akhir Sep 2012 sebesar US$950mn, dibandingkan dengan Des 2011 dengan US$919mn, di bawah ekspetasi dari para analis pasar.

• Q3 2012, DOID secara konsolidasi membukan EBITDA Rp1,6 Trilyun atau 14% YoY namun jika dalam bentuk US$ hanya tumbuh (+5% YoY) atau sebesar US$176.3mm.

• DOID membuka kerugian (net loss) sebesar Rp 353 Milyar, dimana secara accounting disumbang oleh forex loss sebesar Rp. 429 Milyar, secara actual US$, DOID membukukan keuntungan sebesar US$13.2mn.

Produksi BUMA pada Q3 2012 mengalami peningkatan yang signifikan, yaitu:
Berikut ringkasan produksi BUMA pada Q3 2012:

Sumber: Delta Dunia, 2012

Restrukturisasi bisnis yang mulai dilakukan pada tahun 2009 dan refinancial pada tahun 2011 mulai menunjukkan hasil yang signifikan terhadap produktivitas dan kesehatan keuangan pada tahun Q3 2012.Berikut Delta / BUMA – Key Financial Highlights Q3 2012

Sumber: Delta Dunia, 2012

Kebangkitan Model Bisnis yang Sustain

• Kebijakan Pelaporan dalam Currency US$, seluruh kontrak BUMA dibayar dalam bentuk US$ dan Rupiah, namun seluruh komponen pembiayaan dilaukan dalam bentuk US$ sehingga secara accounting berdampak kinerja keuangan yang signifikan karena forex loss. Hutang dan CAPEX dalam bentuk US$, sedangkan laporan keuangan Delta and BUMA dalam Rupiah menyebabkan realized FX gains and losses. Kebijakan Manajemen DOID yang sudah menggunakan pelaporan dalam bentuk US$ pada tahun 2013, secara accounting berdampak forex loss yang lebih kecil dan secara komprehensif DOID mampu membukan laba (net income).

• Customers yang berkualitas dan beragam, walaupun industri batubara sedang mengalami tekanan harga secara global yang berdampak penurunan produksi batubara di Indonesia, namun BUMA memiliki beberapa customers perusahaan batubara dengan reputasi bisnis dan skala bisnis yang besar. Hingga Q3 2012 tidak ada perubahan kontrak kerja yang dimiliki BUMA atas target produksi dan bahkan ada beberapa kontrak baru. Dapat disampaikan bahwa customer BUMA beragam yang menjadikan BUMA tidak tergantung pada satu customer saja. Kualitas produksi BUMA memenuhi seluruh requirement yang dijadikan standar oleh beberapa perusahaan pertambangan.

• Trend Produksi yang terus meningkat, peningkatan kemampuan produksi BUMA memiliki trend peningkatan yang signifikan pada tahun 2012, dan pada tahun 2013 diproyeksikan akan meningkat 14.3% sesuai dengan target yang dikontrakkan dengan BUMA.

• Perubahan konsep manajemen bisnis, untuk menopang bisnis yang berkelanjutan Manajemen telah melakukan perbaikan yang signifikan dalam 4 pilar yang menjadi fokus strategi DOID, mencakup operational improvement, customer relationship management, people and communication dan capital structure untuk mengendalikan cashflow dan CAPEX. Hasilnya sudah mulai dapat dilihat dari produktivitas operasional dan kesehatan keuangan yang mulai membaik setelah terpuruk pada tahun 2011 dan 2012.

• Struktur biaya produksi yang lebih effisien, pembenahan proses bisnis BUMA secara bertahap mampu mendorong pembiayaan operasional menjadi lebih efektif dan efisien. CAPEX untuk pengadaan heavy equipment secara umum mampu mendorong efisiensi pembiayaan sparepart dan maintenance serta overhead. Pada sisi yang lain ketergantungan terhadap biaya fuel berkuang dengan adanya kesepakatan dengan customer jika terjadi kenaikan harga fuel. Secara umum gambaran struktur biaya produksi BUMA sebagai berikut:

• Fasilitas dan Dukungan Perbankan yang kuat dalam ekspansi bisnis, dalam mendukung restrukturisasi bisnis dan financial, BUMA dan DOID memiliki dukungan yang kuat dari pembiayaan dari perbankan dengan fasilitas pembiayaan US$ 800M dengan tenor pembiayaan lebih panjang (7 Tahun). Selain perbankan BUMA juga mendapatkan fasilitas pembelian heavy equipment dari beberapa principal alat berat. Fasilitas pembiayaan dari perbankan juga dengan stimulus atas financial restructuring atas Hutang (Debt) sehingga secara bertahap mendorong penurunan cost of debt. 

Proyeksi Kinerja 2013 - 2014

Berdasarkan analisis di atas dapat disampaikan proyeksi kinerja 2013 – 2014 sebagai berikut:

Tabel 1 Proyeksi Kinerja 2013-2014

	2010	2011	2012F	2013F	2014F
Revenue (Rp. Bio)	5.798,9	6.820,7	8.242,6	9.973,5	12.965,6
EBITDA (Rp. Bio)	2.018,4	2.043,3	2.685,3	3.248,4	4.222,9
Net Income (Rp. Bio)	-158,7	-153,4	-387,1	648,3	972,4
Basic EPS (Rp.)	-23,0	-20,4	-64,3	79,1	118,6
Growth (YoY) (%)	0,9	11,6	-216,2	202,0	50,0
Price Earnings Ratio (P/E) (x)			84,0	12,0	11,0
Simulation:
Net Income in US$			20,5	66,2	99,2
Net Income Rp. Equivalent (Rp. 9,700 per US$)			198,9	648,3	972,4
EPS (Tranformasi US$ ke Rp.)			24,3	79,1	118,6
Price Earnings Ratio (P/E) (x)			84,0	12,0	11,0
Target Price (Rp)				949	1.304

Read More